买房往往需要长期规划。而在过去的几年，美国的房地产市场一直都处于疯狂之中。
在经历了大规模竞价战、低利息和高价位的卖方市场之后，房贷利率在最近几个月上升到 20 年来的最高水平，这才导致整体房产交易活动都有所放缓。
然而，因为市场上的房屋存量很低，目前的房价仍然非常高。费城的房地产市场同样处于这种情况当中。
如今关于 2023 年的美国房市走向有着许多预测，甚至还有一些房地产专家已经把目光放到了五年之后。
下面就是这些房地产专家们所预测的情况：
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- 当前住房市场交易数据。
- 房贷利率短期内继续上升，长期将会落到6%以下。
- 房价明年波动不大，但5年内将整体上涨15%-25%。
- 美国房地产不太可能崩盘，因为住房短缺的情况依旧存在。
- 住房市场会在五年内达到供需平衡。
- 在疫情期间房价上涨最快的市场会最先降温，人口增长的地区房价会继续上涨。
- 新建房屋数量逐年下降。
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/当前住房市场/
Current Housing Market
对未来的预测应该建立在当前的情况下，所以我们要先看一下现在美国房地产市场的状况如何。
//房屋成交价
根据全美房地产经纪人协会 NAR 的今年 9 月份的数据，现有房屋成交价中位数同比一年前上升了 8.4%，达到 384,800 美元。
全国住房建筑商协会 NAHB 的副会长则说，就新房而言，目前全美的平均售价为 470,600 美元，比一年前上涨约 14%。
// 市场上的房屋库存
NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示，虽然目前的住房库存高于今年 1 月的时候，但房屋供应量整体来看仍然处于历史低位。
//房屋上市天数
房屋上市天数的中位数在 13-23 天之间，不过在许多地区当中，房屋通常挂牌上市 45 天之后才被买走会比较正常。
//房屋成交量
今年成交的房屋数量随着房贷利率上涨而有所下降，从今年 1 月 649 万下降到 9 月的 471 万。新建独栋房屋的销售量经过季节性调整后的年率为 51.1 万套，比去年 7 月低了 29.6%。
//房贷利率
房贷利率飙升是今年的主要情况，截至11月10日，30 年期固定利率房贷的平均利息达到 7.08%，是 20 年来的最高值。
//在建的新建房屋
根据 NAHB 的数据，经季节性调整的新建单户住宅年率为 89.2 万，与去年相比下降了 18.5%。
/房贷利率预测/
Forecast for Mortgage Rates
Lawrence Yun 预测，房贷利率可能会在未来几个月继续上升，但是未来两年内应该会回落到 5.5%-6% 的水平。
NAHB 的副会长也同意这个观点，认为房贷利率会在 2024 年之前下降到 6% 左右。
/房价预测/
Predictions for Home Prices
Lawrence Yun 认为，明年全美的房价应该变化不大，增减幅度约为 5%。
唯一例外的是加州，房价预期会下降 10% 左右，
“加州总是最容易受到利率变化的影响。”
但是在未来 5 年内，美国整体房价将升值 15%-25%。
/房地产崩盘/
Housing Market Crash
Lawrence Yun 预测美国房地产不会出现突然崩盘的状况。虽然明年的房屋销售量会下降，但之后会逐年增长。
另外，虽然今年的房贷利率较高，但房价其实仍高于去年的水平，即使明年房价下跌 5%，也依旧达不到崩盘所需的房价短时间内暴跌 1/3 的水平。
住房短缺的情况将继续存在，供应量会在五年内缓慢回归平衡，而崩盘只会发生在供大于求的时候，
“暴跌 30% 的情况不会发生，因为（现在市场上）没有足够的库存。”
/会否转变买方市场/
Buyer’s Market
因为住房短缺的情况持续存在，未来仍将保持在卖方市场。不过在五年后，供需关系会达到平衡，到时候卖家和买家双方都不占优势。
房产服务平台 HomeLight 的执行编辑则认为，其实现在已经开始脱离卖方市场了，这项判断主要来自于一项对 HomeLight 平台上的经纪人的调查，51% 的经纪人不认为现在还是卖方市场。
/地区与新建房产预测/
Regional Market & New Construction
随着远程工作成为常态，通勤的重要性下降，郊区市场将继续保持强劲发展的势头。
HomeLight 平台上 55% 的经纪人认为，在疫情期间房价上涨最快的市场，包括 Austin, Phoenix 和 Boise，可能会最先降温，并且很可能会在市场调整期出现最大跌幅。
而在人口增长的地区，像是卡罗莱纳州（Carolinas），佛罗里达州（Florida），德州（Texas），和田纳西州（Tennessee），会出现房价上涨的情况。
在过去的四个月里，在建的单户住宅数量有所下降。
但是，在建的多户住宅数量在过去几年中却有所增加。这种情况可以归因于相对房价较低的原因——公寓房往往会比独立的房屋便宜——以及地方政府在缓解住房短缺，并提供了更多可负担住房。
尽管如此，由于高居不下的房贷利率，和经过通胀的建筑材料价格，多户住宅市场增长会在未来几年稳定下来，2023 年的新开工的多户住宅数量将减少 8%，2024 年再减少 5%。
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