承包商（contractor）是帮助你进行家庭装修的一个专业人士。
涉及到房子这种昂贵的资产，我们总希望找到一个可靠和值得信赖的承包商，很多屋主倾向于选报价最低的，可是“最低的”不一定是最好的。“报价”不能作为选择施工队的唯一参考因素。那么房屋装修，怎样挑选施工队呢？以下是你可以采取的 14 个方法：
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- 详细的装修计划
- 了解劳动和材料成本
- 找人推荐
- 至少接触3个承包商
- 核实执照和保险
- 预期人手不足
- 专人专项
- 签订合同并协商基本规则
- 确保获得所有必要的许可证
- 支付定金
- 额外预算
- 定期关注项目进度
- 留置权与收据
- 不要预先支付尾款
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/装修计划/
Have a Detailed Plan
任何家庭装修项目的第一步，都是要先制定一个详细的计划。对你的项目范围有一个清晰和详细的了解，有助于确保你雇用合适的承包商来完成这项工作。
另外来说，你的计划越具体，成本估算可能就越准确。
/成本估算/
Be Aware of the Cost
市场上的人工和材料成本会有波动。像是疫情以来的建材成本就上涨了 35.6%，相比过去 12 个月也上涨了 19.2%。
对于目前市场上的成本有准确认知，能够帮助你更好地估算出整个装修项目的成本，同时也不会被承包商的离谱报价坑到。
/找人推荐/
Have References
承包商是一个很看重声誉的行业，建议去找熟人邻居，当地的五金店和过去的房产经纪推荐，或者也可以在网上搜寻名声较好的承包商。
/至少比对3个/
Interview at Least Three Contractors
找承包商强烈推荐货比三家，通常来说接触 3-5 个承包商是最稳妥又方便的情况。
他们的报价会让你对公平市场价格有一定的了解，同时也可以向每个承包商确定装修项目的具体内容。
另外，在接触承包商的时候，建议询问清楚他们是否有执照和保险。虽然没有保险的承包商可能收费较低，但是可能要负担潜在的财务和法律风险。
你还应该询问承包商的工作时间表、工作安排以及他们如何保护你的房子在施工期间不受其他损害。
在做出最终决定之前，一定要询问推荐人，这个承包商和之前其他业主的合作情况如何。
/核实执照和保险/
Verify Licenses and Insurance
每个州都有不同的承包商执照要求，你通常可以通过你所在州的劳工办公室（labor office）核实。
同时你也可以核实他们目前的保险证书。
另外还有一点是承包商的经验。经验不足的承包商不一定就做不好，但与经验丰富的专业人员合作可以给你带来安心。
/预期人手不足/
Be Realistic About Availability
建筑专业人士行业协会在今年 2 月发了一份新闻稿，说建筑业今年要额外多招聘 65 万名工人来填补劳动力市场的需求。
所以，你对于承包商的选择有时候其实没有那么多，尤其是在疫情后的今天，可能联系到了合适的承包商，但还是要等他排期完成其他工作才轮到你家的项目。
/专人专项/
Right Contractor for the Right Project
承包商有很多不同的分工，有的专门做水电，有的专门做屋顶，还有的专门做地板等等……
挑选一个专门从事你想做的那种装修的承包商，能够确保工程的正确走向，更加省心。
/签订合同/
Sign a Contract
在和承包商协商好项目的内容后，应该把一切的信息都放到合同当中，并完成签订。
合同中应当包括以下信息：
- 承包商的业务和联系信息
- 承包商的保险和执照信息
- 详细描述项目要完成的工作，日程安排和时间表
- 付款条款
- 所需要的许可证
- 处理项目分歧和变化的具体方法
- 保护双方的合同终止条款
/获取许可证/
Necessary Permits
一些建筑项目可能需要向政府申请许可证才能动工，否则会违反当地法律，可能会使你受到罚款。
承包商在协商项目时，可能会要求你去申请相关许可证，但他们通常也可以为你代办。
许可证的费用可能在你的成本预期之外，但这是一项有必要的支出。
/支付定金/
Pay a Deposit
承包商要求你支付定金是很正常的事情，他们会用这笔钱来购买材料，以便后续完成你的装修项目。
你可以对这笔钱的金额和付款条件进行协商。大多数州对于定金的金额有具体要求，但如果没有要求的话，通常定金会在 10%-25%。
付款方式因承包商而异，现金，支票或者电汇都是常见的方式。
装修项目一般采用定金加尾款的付款方式，根据工程进度付款或按时间付款，付款细节要在合同中清晰写明。
/额外预算/
Budget for Unexpected Costs
装修项目的成本预期通常只是一个估算值，你还要为可能出现的各种意外准备一笔额外的资金，通常留出成本预期的 10%-20% 作为意外开支的缓冲会比较恰当。
/定期关注/
Talk to the Contractor Frequently
在项目施工过程当中，你应该经常和承包商交谈，以了解最新的进度，以及工程是否按照你预想的方向进展。
一个好的承包商会主动向你提供最新进度的信息，而你如果看到任何潜在的问题，也要立即提出来。
如果不在施工期间提出来，任何问题以后都会变得更难解决。
/留置权与收据/
Get Lien Releases and Receipts
承包商会找到分包商来完成项目，同时也会让供应商提供相应的材料，但承包商如果不支付他们的这些费用，那么你的房子可能就会产生留置权的问题，分包商和供应商会找你来要钱，甚至可以迫使你卖房。
所以在最终付款之前，你应该要求所有材料的收据副本，以及所有分包商和总承包商的留置权解除书，以避免这种情况的发生。
/不要预先支付尾款/
Final Payment
只有在你对已完成的工作完全满意，以及收到留置权解除书和收据后，你再去支付尾款。
这也应该在你的合同和付款时间表中明确列出。
【END】
