当你在美国买房的时候，你很可能会遇到一样叫做房贷利率点数（Mortgage points）的东西，它是你在为了获得更低房贷利息而向贷款机构支付的一笔费用，通常简称为“点数”（Points）。
利用点数降低利息的行为被称为买断（Buydown）。
点数本质上是预付利息，通常被认为是一种前期投资，可以使贷款人在长时间还款的过程中节省贷款成本。
/什么是点数/
What are mortgage points?
在你贷款买房的过程中，点数是为降低房贷利息而支付的费用，每一个点数的费用为贷款总额的 1%。
例如你要贷款 50 万美元买一栋房子，那么每一点的费用将花费 5,000 美元。
点数的数额通常根据贷款者的信用评分，贷款类型和各种因素而有所不同，而每一个点数可以对应降低利息的百分比也会不同。
通常来说，对于一笔 30 年期固定利率的房贷，你所买断的每一个点数，可以对应降低 0.125%-0.25% 房贷利息。
如果你在买房过程中选择点数买断来降低房贷利息，这笔金额会在贷款评估中与其他过户费用一起逐项列出。
/案例说明/
Mortgage Points Example
假设你要购买一栋总价 90 万美元的房屋，首付 30 万美元，贷款 60 万美元，三十年期房贷利率为 5%。
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房贷利率点数：2 点
点数对应金额：$12,000
原贷款月付利息(30年,5%)：3220.93
利息降低：0.5%，每一点数对应降低 0.25% 利息
新贷款月付利息(30年,4.5%)：$3,040.11
每月节省金额：$180.82
回本时间点：66.36个月（$12,000/180.82）
30年内节省的利息总额：$65,094.44
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在这个例子当中，如果你通过点数买断来降低房贷利息，虽然在房屋成交的时候需要多花费 $12,000，但是月付利息可以减少 $180.82，大概五年半之后就能回本。
在三十年还清房贷之后，节省的利息总额减去最开始买断的成本，最终省下了超过 5.3 万美元。
/买断成本计算/
Buydown Cost
主要有三大因素影响你买断时的成本花费：利率、贷款金额和贷款期限。
利率也是我们常说的利息，英文是 interest rate，指的是除本金外，你需要额外偿还贷款本金的百分比。利率越高，买断的花费就越大。
由于每一个点数对应的金额是贷款本金的 1%，贷款金额越大，买断的成本也就越高。
最后，贷款时间越长，需要支付的点数也会越多。
/点数买断的时机/
The Timing
点数买断是一个贷款时间越长，越划算的选项。
如果你买房是打算自己长期居住，那么选择点数买断会帮助你省下一大笔。
但如果你认为自己有可能在不久的将来就会把这栋房子卖出去，那么还是不要考虑点数买断比较好，因为前期成本可能会超过省下了的利息总额。
另外，像是去年房贷利率保持在低水平的时候，多数房屋买家都放弃了点数买断，但今年房贷利率急速飙升之后，考虑点数买断的买家又多了起来。
/风险/
Risks
虽然点数买断能够帮你省钱，但也有一定的风险需要考虑。
首先，如果你在几年时间内卖房，或者进行再融资，就可能亏损了前置成本。
另外，如果以后房贷利率整体下降，你可能会卡在一个相对更高的利息水平上。
/总结/
Conclusion
对于所有贷款买房的买家来说，使用点数买断需要权衡风险和收益，计算出在每个情况下是否有经济意义。
购房者应该比较原利息和使用点数买断之后的利息，看看需要多长时间才能收回成本。
另外，他们还应该考虑自己对房产的计划，是会住上很长时间，还是几年内就会考虑出售卖掉。
归根结底，是否使用点数买断应该根据每个购房者的独特情况来决定。
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