因为各种原因，W-2 企业雇员通常来说会比自雇人士（self-employee）更容易申请到房贷。
自雇人士包括了许多不同的类型，像是全职开 Uber，为别人做装修的承包商，一些小企业的老板等。
对于自雇人士来说，贷款机构本身主要关注的还是你的收入是否稳定，能否每月按时按额支付月供。
所以，你只要采取一些措施，让自己成为更有吸引力的申请者，那么申请到房贷，买到自己心目中的房子，也不是太困难的事情。
重 点 信 息
- 提高信用分数是关键，可以尝试增加房贷首付，提前偿还掉一些老债务，或是其他的策略来改善信用情况。
- 用商业支出来减少应税收入，这种做法会使得房贷评估的“合格收入”减少。
- 自雇人士可以选择常规贷款，FHA 政府贷款，以及不太常见的“银行流水贷款”（Bank Statement Loans）。
- 共同抵押或者找一个担保人也是自雇人士常见的两种获得房贷的方式。
自雇人士劣势 Disadvantages
有稳定工作的公司雇员对贷款机构来说是更加理想的借款人，因为他们有稳定且容易核实的收入。相比之下，自雇人士在申请房贷时，需要出示更多的文件来证明你自己的收入情况。
另外来说，自雇人士会有商业支出（business expenses），这是一种常见的避税方式，但是在申请房贷的时候，贷款机构会因此关注到你报税表上较低的年收入，这会导致贷款机构不愿意借钱给你，或者只愿意借给你更少的金额。
最后，贷款机构有可能会要求自雇人士更低的贷款价值比（LTV），这意味着你可能需要拿出更多的首付款。
还有一点是自雇人士申请贷款的时间，以及当时社会整体经济环境如何。
如果当时经济环境比较差，贷款机构就会更加严格地审核贷款申请人的资质，贷款申请通过率会更低。
改善方法 Become Attractive
对于自雇人士来说，可以采取以下的一些措施，以提高申请房贷的成功率。
//优化债务收入比
债务收入比（debt-to-income ratio，DTI）指的是你现有的债务和收入之间的比例。
最简单的改善方法就是提高收入，并且减少债务。这意味着你可以尽快还掉车贷或一些消费贷款，并且在信用卡的使用上更加谨慎。
另外来说，如果你还清了其他贷款，你就有资格申请更高的房贷额度。
//建立自雇经营记录
在申请房贷时，你应该出示至少两年的自雇经营历史记录，并有纳税记录作为证明，以此向贷款机构证明，你在自雇经营的领域上有充足的成功经验，足以支撑你持续获得稳定收入。
最好要有稳定或不断增加的收入。
//提高信用分数
在任何贷款情况下，达到一定水平的信用分数都会让你的成功率大幅度提高，并且还有资格获得更低的利息。
//提高首付
在申请房贷时，主动提高首付款会让贷款机构认为你的风险较小，从而提高申请房贷的成功率。
//拥有大量现金储备
在应急资金当中拥有大量现金可以向贷款机构保证，即使你的自雇经营业务下滑，也能稳定支付月供。
//准备各种文件
如果你愿意充分提供各种文件来证明自己的收入，那么也有机会提高成功率，并获得更低的利息。
贷款机构可能会向你要求提供以下这些文件：
- 你自雇经营的债务和月付款清单
- 资产清单，储蓄账户和投资账户等
- 额外收入来源，赡养费和社会保险等
- 你的企业或自雇经营的一些证明，例如营业执照、客户来信、会计师的报表等
- 目前的租金或抵押贷款支付证明
房贷选择 Self-Employed Mortgage Options
自雇人士通常和企业雇员一样申请常规房贷（conventional mortgage），但如果不符合常规房贷的条件，自雇人士依然可以选择以下几种方式申请到房贷。
//FHA 政府贷款
FHA 贷款是由政府部门联邦住房管理局（FHA）所担保的房贷，由 FHA 批准的贷款机构进行发放。
这种房贷专门为低收入者设计，要求的最低首付甚至只有 3.5%，而且只需要比常规房贷更低的信用分数。
但需要注意，FHA 贷款相比常规房贷也有着大笔的其他费用，主要是房贷保险 MIP (mortgage insurance premium)，它会有一笔一次付清的费用（upfront fee），一般是房贷总额的 1.75%，每年还有年费，而且保险一般要交 11 年甚至是终身。
FHA 房贷总体来说可以作为一个备用的选项。
//银行流水贷款
银行流水贷款（Bank statement loans）不要求提供正常的收入证明，例如 W-2 和纳税申报单。
贷款机构只要看你 12-24 个月的银行流水，以此评估你的商业收入。
但这种类型的贷款往往利息会比较高。
//共同抵押贷款
共同抵押贷款（Joint mortgage）是你作为自雇人士，与另一位 W-2 公司雇员共同申请房贷，他可以是你的伴侣或亲戚朋友。
在这种情况下，贷款机构会对你们的贷款更有信心。
不过共同借款人也要有良好的信用，以及较低的债务收入比，才能和你一起申请共同抵押贷款。
//找一个担保人
贷款担保人（co-signer）是一个很重要的角色，他需要愿意在你违约时承担你的全部贷款。
如果你能找到这个人，可能是你的父母或亲戚朋友，那么贷款机构会对你有极大的信心，更有可能批准你的房贷。
总结 Conclusion
自雇人士相对 W-2 企业雇员确实更难申请到房贷，某些贷款机构甚至完全不批自雇用者的房贷申请。
但是，只要能够证明自己在自雇经营上能有稳定的收入，多对比几家贷款机构的方案和报价，总会有机会拿到条款优惠的房贷。
总的来说，自雇人士只要能够努力工作，保持业务良好运行至少两年以上，就有很大机会申请到房贷。
目前市面上也有部分贷款机构，专门针对自雇人士难以申请到房贷的特点，推出一些优惠方案，减免了许多要求与审查。我们难以判断这些公司与方案的真假，或是存在一些坑人的条款，只能提醒大家要长住了眼，仔细分辨，谨慎选择。
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