作为美国房价最高的地区之一，旧金山湾区房市一直备受瞩目。
无论是因为科技公司的纷纷裁员，还是因为居高不下的房价加剧了一尘不变的无家可归问题，或者是担心硅谷银行的倒闭会进一步影响到该地区的初创公司，旧金山湾区的房市都面临着许多挑战。
根据U.S. News住房市场指数中的信息，我们整理了相关数据，以便大家更好地了解2023年旧金山湾区房地产市场。
湾区房市2022年发生了哪些变化
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由于湾区住房市场非常昂贵，其涨落往往主要跟随可开发土地的可用性和当地雇主需求的增长而变化。
2022年，建筑许可继续呈下降趋势，从1月份的1200多份下降到一年后的807份，下降了34%。
在去年11月至今年1月的三个月里，与去年同期相比，许可总量下降了23%。
仅就单户住宅而言，可建造土地的低可用性意味着整个2022年的许可总量呈下降趋势。在截至2023年1月的三个月里，独栋住宅的许可同比下降47%。
随着多户住宅满足了更多的住房需求，它们在整个2022年的份额继续上升，在2022年12月达到84%的峰值。
尽管如此，与一年后相比，从2022年1月起，多户家庭许可下降了近30%，至650户。
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湾区房屋供应与需求
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根据房地产公司Redfin跟踪，按照当时的销售速度，湾区市场上的房屋供应量在2021年12月只能满足1.06个月的销售。
但房屋供应量在2022年稳步上升，因为更多的卖家利用房屋净值收益，将他们的房屋挂牌出售。
去年10月，房屋供应量达到了2.9个月的峰值，12月由于抵押贷款利率下降，待售房屋供应降至2.0个月以下，但随着利率反弹，2023年1月反弹至3.2个月。
2023年1月，待售房屋供应量同比增长1.3个月，增幅超过35%，达到3.6个月，这也是2020年5月以来最高的供应月数。
在租赁市场，虽然湾区2022年第四季度的空置率为5.5%，略高于租赁市场供需均衡的5%水平，但仍低于全国报告的5.8%。
尽管湾区1月份的租赁空置率与去年同期持平，但与2021年4月报告的8.7个月的供应相比，已大幅下降。
未来几个月的销售活动还可能受到居高不下通货膨胀导致的抵押贷款利率反弹的影响，尤其是占美国就业市场80%的服务业将受影响最大。
截至3月10日当周经季节调整的购房指数显示，尽管购房过户申请连续第二周上升，但仍较上年同期下降40%，原因是抵押贷款利率上升，令许多购房者持观望态度。
然而，如果硅谷银行和其他银行机构的倒闭促使美联储停止甚至逆转加息，可能会导致抵押贷款利率下降，进而促进销售活动。
密歇根大学(University of Michigan) 1月消费者信心指数升至64.9（满分为100），但仍较上年同期下降2.3点。
1月份衡量当前经济状况的分项指数升至68.4，而消费者预期指数则降至62.7。
这表明尽管短期内消费者前景正在改善，但预计未来几个月通胀仍将持续，经济将出现一些动荡。
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房屋止赎趋势
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由于失业率十分低，以及很大一部分现有房主受益于2021年和2022年部分时间内提供的低抵押贷款利率，加州的止赎和违约率都保持在非常低的水平。
截至2022年12月，该州只有0.10%的房屋处于止赎状态，而全国为0.37%。12月全州违约率为1.80%，也远低于全国3.08%的平均水平。
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湾区房价中位数
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尽管房屋库存增加但仍然吃紧，2023年1月房屋的房屋销售中位数价格较2022年4月的峰值下降了近30%，同比下降9.4%至128万美元。
然而，加州房地产经纪人协会首席经济学家Jordan Levine表示：“这并不是说单个房屋下降了30%，而是销售的房屋组合下降了30%。”
（It’s not like the individual homes are down 30%, it’s more the mix of homes sold.）
租金在去年8月份继续上涨至每月3,176美元，到今年1月份下跌至3,069美元。尽管2023年第一个月湾区的租金同比上涨0.1%，但仍比去年8月下降了3.4%。
根据美国社区调查，尽管湾区仍是加州第二大市场，但最近它的人口一直在流失。
人口普查局显示，在2020年至2021年期间，湾区房市失去了11.7万名居民，如果该地区无法为中低收入家庭建造足够的住房，这种人口外流就会继续下去。
虽然人口普查局的建筑成本指数显示，新建单户住宅的全国建筑成本已从去年11月195.5的峰值回落，但仍较上年同期增长12%，至190.6。
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湾区的失业趋势
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尽管科技公司裁员增加，湾区人口减少，但直到2022年底，湾区仍然是美国最强劲的就业市场之一。
12月湾区非农就业人数同比增长超过9.2万人，失业率仅为2.4%，而全国失业率为3.5%。
在每年增加的92,000个工作岗位中，8,300个(9%)是在建筑行业，增加超过17.2万个，占市场地区所有工作岗位的5%。
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湾区建筑商信心变化
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NAHB/Wells Fargo住房市场指数显示，西部人口普查区建筑商信心指数（0-100）2月较上年同期下降54点至37点。
不过仍高于1月的39点，高于全国42点，为去年12月以来最高。
对于非住宅建筑活动，建筑结算指数提供了另一个提前时间约为9至12个月的经济指标，以50为基准，与50的差距代表着结算变化的大小。
1月份，西部人口普查地区的指数同比上升3.7点至51.3，而全国指数下降1.7点至49.3，这意味着西部商业房地产建设行业比全国恢复得更快。
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湾区房地产市场预测
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尽管湾区的整体就业市场仍然强劲，但与科技相关的裁员、人口的流失，以及硅谷银行出人意料地迅速倒闭，可能会对房地产市场产生更大的影响。
然而，如果旧金山湾区深受影响，但也可能只是暂时的，因为这座历史悠久的城市及其周边社区长期以来一直被证明是美国最具弹性的社区之一。
据U.S. News房屋市场指数预测，从2月到6月，湾区将批准1,437个单户住宅，以及批准2213个多户住宅。
尽管在2022年底，单户住宅的许可数量确实比预期的下降得更多，但多户住宅的许可数量比预期的增长得更多。
然而，如果抵押贷款利率在一段时间内持续回落至7%以下，并且建筑商找到合适的土地，单户住宅的许可可能会反弹。
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